不動産取引を中心とした法律用語を説明します。分かりにくい用語があればお気軽に
質問なさってください。
・不動産って何ですか？
土地及びその定着物をいう。（不動産以外の物は、全て動産である）。 不動産は、その移動が
容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる。このため、土地
を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できな
い。また、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。
民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記がなければ第三者
に対し、所有権を対抗できないとしている。
不動産登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供し
しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られ
た段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと移行する。ただし、自動車等で牽引す
る移動式の建物は、不動産ではなく、動産に含まれる。
ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、
これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約がなければ、建物所
有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。
・表見代理について
最近の情勢では、自治会の会長や管理組合の理事長を片手間に行う、あるいは家族に任せる
ケースが増加するのはやむをえない。しかし、こと会長・理事長に限れば家族任せではとんでもな
い事態を招くことも。
表見代理とは本来は無権代理行為でありながら本人と代理人との一定の関係から有権代理と
同じように、代理行為の効果が本人に帰属するものである。表見代理が成立する条件として次の
三つが必要になる。
- 無権代理人が代理権を有するような外観を有すること
- 相手方が外観を信頼して善意無過失で取引したこと
- 本人が代理人の外観について帰責事由を持つこと
また、表見代理は次の類型に分類される
- 代理権授与の表示による表見代理
- 権限踰越による表見代理
- 権限消滅後の表見代理
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・制限行為能力者（従来の無能力者）
被後見人
精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者として、後見開始の審判を受けた者
のことをいう。成年後見制度を導入する前の「禁治産者」に相当する。
成年被後見人には成年後見人が付され、成年後見人は、成年被後見人の財産に関する法律行
為につき成年被後見人の法定代理人としての地位を有する。
成年被後見人が成年後見人の代理によらず単独で行った法律行為については、事理弁識能力を
欠いた常況で行われた行為であるため、取消しすることができる。
ただし、成年被後見人の自己決定の尊重の観点から、問題となる法律行為が「日用品の購入その
他日常生活に関する行為」である場合は取り消すことができない。
被保佐人
精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者として、補佐開始の審判を受けた
者のことを指す。成年後見制度を導入する前の「準禁治産者」に該当するが、禁治産者とは異なり
浪費は原因とされていない
被保佐人には保佐人が付されるが、保佐人は成年後見人と異なり、原則として法定代理人として
の地位を有しない。ただし、被保佐人の同意がある場合は、家庭裁判所の審判により、保佐人に対
し特定の法律行為について代理権を付与することができる、その結果、代理権の範囲が特定された
法定代理人となる。
被保佐人が法に列挙の行為や家庭裁判所により追加された行為をする場合は、保佐人の同意が要
求され、同意を得ることなくこれらの法律行為をした場合は、取り消すことが出来る。
- 保佐人の同意を要する行為(13条1項)
- 元本を領収し、又は利用すること。
- 借財又は保証をすること。
- 不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為をすること。
- 訴訟行為をすること。
- 贈与、和解又は仲裁合意をすること。
- 相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること。
- 贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを承諾し、又は負担付遺贈
- を承認すること。
- 新築、改築、増築又は大修繕をすること。
- 短期賃貸借の期間を超える賃貸借をすること。
被補助人
精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分な者として、補助開始の審判を受けた者のことを
いう。
被補助人には補助人が付されるが、本人には一定程度の判断能力があることに鑑み、家庭裁判所
による補助開始の審判には本人の同意が必要とされる。また、補助開始の審判と同時に被補助人の
同意を要件に以下の一方又は双方の審判がされる。
- 法に列挙されている行為の一部の法律行為について補助人の同意を要するとすること。
- 特定の法律行為について補助人に代理権を付与すること。
以上の審判により補助人の同意を要するとされた法律行為を被補助人が同意を得ずに行った場合は、
当該法律行為を取り消すことが出来る。
未成年者
未成年者とは、制限行為能力者という概念との関係では、成年（20歳）に達しない者のことを指す。た
だし、未成年者が婚姻をした場合は、20歳に満たない場合でも成年に達したものとみなされる。
未成年者の法定代理人は、普通は親であるが、親権者と利益が相反する行為については家庭裁判所
に特別代理人の選任を請求しなければならない。親権者になり得る者がいない場合は、未成年後見
人が選任される。
未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に利益を
得たり、義務を免れる法律行為については同意を得なくともよい。 未成年者が法定代理人である親権
者・特別代理人・未成年後見人の代理によらず単独で行った法律行為については、取消すことができ
る。ただし、法定代理人が処分を許した財産については、その目的の範囲内で取引した場合は取り消
すことができない。
未成年者が他人に損害を加えた場合において、事故の行為の責任を弁識するに足る知能を備えていな
い時は、その行為について賠償責任を負わないが、その責任無能力者を監督する法定の義務を負う者
は賠償責任を負う。
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